広報誌 清流
2019年度 第12回 建替え推進委員会 及び 第16回 臨時理事会 報告
日時 ：
2020年2月18日（火） 19：30～21：30
場所 ：
多摩川住宅ホ号棟集会室
出席者 ：
理事会・建替え推進委員会 / 出席28名 / 傍聴者2名
アドバイザー(辻村氏)
住友不動産・長谷工コーポレーション・シティコンサルタンツの皆さん
＜真野理事長挨拶＞
◎ 真野理事長より、2019年度 第12回建替え推進委員会・第16回臨時理事会（合同開催）開催の挨拶と資料確認がありました。併せて、建替え事業に関する法務顧問契約を締結した髙橋雅喜弁護士の紹介がありました。
＜協議・報告事項＞
(1) 団地一括建替え決議集会招集通知書の書類一式について
◎ シティコンサルタンツ(以下「CC」とする)/眞鍋氏より、4月26日（日）開催予定の「団地一括建替え決議集会（臨時総会）招集通知（案）」の内容について説明がありました。
◎ 「団地一括建替え決議集会（臨時総会）招集通知（案）」の内容について採決したところ、全理事の賛成をもって承認されました。これを受け、招集通知を2月21日（金）に発送します。
＜委員会の意見・質問＞
質問1. 「3－1　再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要」について、容積率が200％と記載されているが、170％ではないか？
回答. 200％とは都市計画で定められている容積率であり、多摩川住宅地区 地区計画で160％に制限され、条件を満たすことにより170％までの緩和を受けている。なお、地区計画については注釈で触れている。
 
質問2. 「3－4　丸2 建替え参加者の負担」について、転出する人に対して「現在所有する住戸等の評価額を転出補償金として建替組合から支払う」とあるが、従前資産評価額は建物の解体費用が考慮されており、転出者に解体費を負担させるのは誤りではないか。
回答. 従前資産（土地）の評価額を算出する上で「開発法」という手法を用いており、この評価方法では解体費用を差し引いて算出する。実際に転出者が解体費用を負担するということではない。
 
意見1. 集会及び事前説明会の日時など重要な部分は目立つように表現してほしい。また、幼稚園の表記について「染地幼稚園」と「学校法人第一学園」等が混在しているが、分かりやすい表現に統一してほしい。
 
質問3. 「3－5　丸4 住戸の選定」について、第二工区は竣工時期が不確定なため、住戸選定の対象住戸としないとあるが、どうしても取得したい場合はどうなるのか。
回答. 第二工区は、現段階では幼稚園の移転時期が確定できず、また、行政協議等の事情如何で大幅に変動する可能性がある。そのため価格の設定が難しく、不安定な計画になり、取得する人に不利益が生じることが懸念されるため、取得できない方針とした。
 
質問4. 幼稚園の移転時期が不明確とのことだが、「5－7　建替え決議成立後のスケジュールについて」では第二工区の竣工時期が記載されている。
回答. 記載の竣工時期はあくまで目標の竣工時期である。
 
質問5. それでも第二工区の住戸が欲しいという人はどうすれば良いか。
回答. 事業協力者との協議が必要になるが、建替事業では転出を選択し、事業協力者が分譲する住戸を購入する方法が考えられる。
 
質問6. 転出して住戸を購入する場合、税金の負担が増えるのではないか。
回答. 現在の住戸を購入した額や時期などによるが、その可能性は高いと考える。
 
質問7. 第一工区の駐車場が不足した場合に第二工区の駐車場を使用できるか。
回答. 駐車場選定のルールについては今後検討することになる。
 
回答. できるだけ多くの方が満足・納得できる方法を検討する。
 
質問8. 今回の計画で第一工区、第二工区はそれぞれ何戸程度か。
回答. 第一工区が619戸、第二工区が291戸の計画となっている。
 
 
◎ CC・田中氏より、「建替え決議関連書類の記入上の注意と提出のお願い（案）」について説明がありました。
◎ 「建替え決議関連書類の記入上の注意と提出のお願い（案）」の内容について採決したところ、全理事の賛成をもって承認されました。これを受け、招集通知と併せて2月21日（金）に発送します。
＜理事会の意見・質問＞
質問1. 「議決権行使者選定届出書」について、署名欄が3名分しかないが、それ以上の人数で共有している場合はどうすれば良いか。
回答. 1月末に取得した登記情報では最大で3名であったが、その後4名以上になった場合など問合わせがあった際に個別に対応する。
 
回答. 注意事項として4名以上の場合は管理室に連絡してほしい旨を記載してほしい。
 
意見1. 「各自の決議への賛否は法律に従い議事録に記載され、区分所有者は閲覧することができる」とあるが、個人情報の開示に対して苦情があった場合には、他の法令に基づく場合は第三者提供が認められる旨が規定されており（個人情報保護法第23条）、適法であると回答してほしい。
 
質問2. 「記載いただいた内容は総会当日（採決の時）まで変更することができる」とあるが、何度書き換えても良いということか。
回答. 採決はあくまでも総会の場で行われるものであり、採決までの間は何度でも変更できる。複数枚の議決権行使書が提出された場合は、日付が新しいものを有効票として扱う。
 
意見2. 同じフォントで記載されているため重要な部分が分かりにくい。重要な部分は強調してほしい。
 
質問3. 決議の時点で名義人が亡くなっている場合はどのような手続きになるか。
回答. まずは事前にご相談いただきたい。相続手続きが未了の場合は法定相続人全員で共有していることになるため、共有者間で議決権行使者を選定していただく。
 
回答. 相続手続きが未了の場合に関する注意事項も記載してほしい。
 
回答. 個々の事情を確認した方が良いと思われるので、相続が発生している場合は、まずは管理室に連絡をいただくように注意書きを加える。
 
質問4. 法定相続人全員の同意を得ずに投票された場合はどうなるか。
回答. 共有者の同意を得られていないことになるため、無効となる。
 
質問5. 「議決権行使書と委任状とも提出された場合は、議決権行使書が優先される」とあるが、議決権行使書が提出されれば、委任状は無効という意味合いか。
回答. その通りである。議決権行使書は本人の意思表示で、委任状は代理人に意思表示させる目的のものであり、本人の意思が優先される。
 
質問6. 委任状により委任された代理人は、決議集会の当日に出席できるか。
回答. 本人から議決権行使書が提出されている場合、委任状は無効となるため、代理人の出席は原則として認められない。議決権行使書により出席扱いとなる。本人が議決権行使書を提出せずに委任を受けた代理人が総会に出席した場合は、代理人が議決権を行使する。
 
質問7. 議決権行使書により出席扱いとなるため、通常の総会のように出席届を提出いただく必要はないということか。
回答. 出席届の提出は不要であるが、来場人数把握のため議決権行使書に出欠予定の記載欄を設けるようにする。
 
質問8. 議決権行使書を提出する際は、郵送する必要があるか。
回答. 通常の総会と同じ扱いで構わない。管理室に持参する方法でもよい。
 
＜その他＞
1. 防災講演会について
・ 真野理事長より、3月7日（土）13時45分～15時45分、はむね集会室にて、減災アドバイザーによる防災講演会が開催されるとの説明がありました。
 
2. A氏からの質問書について
・ 真野理事長より、A氏から建替え推進委員会宛てに給水塔に関する質問書が提出されていましたが、この件について2月5日（金）の企画部会にA氏本人が出席され、意見交換を行ったとの報告がありました。
 
＜閉会＞
◎ 真野理事長より、次回日程（下記）の確認があり、閉会となりました。
・ 「2019年度第17回理事会」は3月12日(木)午後7時30分より開催とする。
・ 「2019年度第13回建替え推進委員会」は3月18日(水)午後7時30分より開催とする。
 

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