日時 ：

2020年1月29日（水） 19：30〜21：30

場所 ：

多摩川住宅ホ号棟 集会室

出席者 ：

（理事会・建替え推進委員会）出席28名、傍聴者2名、アドバイザー(辻村氏)、事業協力者 住友不動産 長谷工コーポレーションの皆さん、シティコンサルタンツの皆さん

＜真野理事長挨拶等＞

◎ 真野理事長より、2019年度 第11回建替え推進委員会・第14回臨時理事会（合同開催）開催の挨拶と資料確認がありました。

＜協議・報告事項＞

(1) 第23回臨時総会議案書の内容について

◎ 真野理事長より、2月16日（日）開催予定の第23回 臨時総会の議案書（案）の内容について説明がありました。

・ 第1号議案「基本設計業務委託契約書締結について」、建替え決議資料作成を含む基本設計業務を委託費1億2,800万円（税抜き）で(株)長谷工コーポレーションに委託することについて承認を求める。

・ 第2号議案「建替事業資金計画(案)について」、建替組合設立までの間、事業推進及び計画検討のために必要な費用を事業協力協定に基づき事業協力者（住友不動産、長谷工コーポレーション）に立替えを依頼する、その事業資金計画（費目及び金額）について承認を求める。

・ 第3号議案「学校法人第一学園との覚書締結について」、建替え決議が成立した場合に第一学園（染地幼稚園）に対して補償費2.4億円を支払う旨を取り決める覚書を締結することについて承認を求める。

◎ 第23回臨時総会の開催及び議案内容について採決したところ、全理事の賛成をもって承認されました。

≪委員からの意見・質問≫

質問. 第3号議案に関して、建替え決議が成立した場合に締結する覚書により第一学園（染地幼稚園）に補償費2.4億円を支払うことになるが、将来この補償費が増額されたり別途費用を請求されたりすることはないか。

 

回答. 移転補償費として支払うのはこれ限りとなります。

(2) 実施計画(案)説明会資料内容の検討について

◎シティコンサルタンツ（以下「CC」とする）眞鍋氏より、建替え決議で賛否を判断するための資料として「実施計画案」の内容が詳しく説明されました。「実施計画案」の構成は以下の通りで、区分所有者の皆さんには2月16日（日）開催予定の説明会で説明する予定です。

・ 第1章 建替えの必要性

・ 第2章 施設計画

・ 第3章 事業計画

・ 第4章 建替え決議後の進め方

・ 第5章 新マンションでの生活等

・ 第6章 事業スケジュール

◎「実施計画案」の内容及び資料の印刷（500部）について、また、説明会を踏まえたアンケートを実施することについて採決したところ、全理事の賛成をもって承認されました。

≪委員からの意見・質問≫

質問1. 従前資産評価額について、昨年7月の事業計画説明会時と同等の金額が示されているが、路線価から考えてももっと高い金額が提示されてしかるべきと考えている。マンション建替え円滑化法第62条には「取引事例比較法」で算定する旨が規定されているが、当計画では「開発法（建替えプランを前提として更地化費用を控除する方法）」を重視して算定すると説明されている。当建替事業は円滑化法に基づく事業であり、法に則って評価額を算定するべきではないか。

 

意見. 中古マンションとして売買されている金額は当計画で提示されている金額よりも低い。取引事例よりも有利な計画となっているのではないか。

 

回答. 円滑化法62条には「近傍類似の土地又は近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」と表現されているが、「取引価格等を考慮して定める」という文言は「取引事例比較法を用いる」と同義でないことを念頭においていただきたい。マンション建替事業における従前資産評価額は、「開発法」と「取引事例比較法」それぞれで試算した額を比較衡量して求めるが、当計画においては近傍類似の土地、即ちホ号棟の敷地と同規模のマンション適地の取引事例はないことから、「開発法」を重視して算出するのが妥当であり、区分所有者に有利であると考える。

 

質問2. 提示されている日影図に、給水塔から受ける影の影響が反映されているか。反映されていないようであれば、いつ頃提示されるかを知りたい。

 

回答. 反映されているかどうか確認し、後日回答する。※後日、給水塔から受ける影の影響を反映していることを確認しました。

 

質問3. 敷地内広場に防災機能を持たせたいとの意見が採用されたと認識しているが、設備や施設の費用は資金計画に含まれているか。

 

回答. 工事費に含まれている。

 

(3) ト号棟との打ち合せについて

◎ 真野理事長より、ト号棟より見解を求められている「建替えを実施することとなった場合における給水塔の取扱い」について、下記の見解について説明がありました。

• ホ号棟管理組合が解散するまでは、今まで通り（協定に基づいて）維持管理する。
• ホ号棟管理組合解散後は、当面は清算人（組織）がホ号棟管理組合の業務を引き継ぎ、適切な費用負担及び維持管理を行う。
• 清算人組織を解散するために、給水塔のホ号棟持分に応じた解体費用の支払いと、給水塔の法定耐用年数40年の1.5倍の築60年、2028年3月までの維持管理費を負担して給水塔を利用するト号棟に管理を引き受けてもらう。敷地については調布市あるいは適切な引受先に寄付したいと考えています。また、「給水塔施設とその用地」と「建替え決議」は、別の問題と理解しています。この問題は、「ト号棟とホ号棟で締結している管理の協定」対し、管理組合解散後にどのように対応するかの問題であると考えています。そのため、管理組合解散までに解決したいと考えています。

※ 今後、公社(幼稚園)も入った維持管理協定の変更をしていきたいと思います。

◎ この見解を取りまとめてト号棟に対して回答することについて採決したところ、全理事の賛成をもって承認されました。

(4) マンション建替え事業顧問弁護士の選定について

◎ 真野理事長より、建替え決議及びその後の建替組合設立の手続きに関し法的な指導や助言を受けるために、豊富な経験と実績を持つ弁護士と顧問契約を締結することが提案されました。

・ 顧問弁護士名：平野総合法律事務所 ��橋雅喜 氏

・ 条件：月額8万円（消費税別）

・ 期間：2020年2月1日〜2020年4月30日(建替組合設立以降についても、事業継続性の観点から同内容で契約を継続することを前提とする)

◎ ��橋雅喜弁護士と顧問契約を締結することについて採決したところ、全理事の賛成をもって承認されました。

(5) 登記簿謄本の取得について

◎ 真野理事長より、建替え決議集会の開催に向けて、区分所有者の特定のために全住戸及び敷地の登記簿謄本及び代表者確認のため法人区分所有者の商業謄本を取得する必要があることが説明され、鈴木司法書士に依頼することが提案されました（謄本取得実費及び一覧表作成費の計256,196円）。

◎ 各種謄本の取得及び登記内容の整理を鈴木司法書士に依頼することについて採決したところ、全理事の賛成をもって承認されました。

(6) その他

• 真野理事長より、コピー機保守契約について現在の契約（税抜75,400円）を継続することが提案され、全理事の賛成をもって承認されました。
• 真野理事長より、立ち枯れの樹木（ソメイヨシノ4本ほか）を伐採することが提案され、全理事の賛成をもって承認されました。
• 真野理事長より、調布市シルバー人材センターの時間単価が来年度より1,084円から1,112円に変更となる旨が報告されました。
• 真野理事長より、2月より安田理事がチーフとなり敷地内の植栽の管理活動を実施することが報告されました。
• 真野理事長より、2月10日（月）・11日（火）に住宅金融支援機構を招いて「高齢者向け返済特例制度（リバースモゲージ）」説明会を開催する旨が報告されました。

＜閉会＞

◎ 真野理事長より、次回日程の確認があり、閉会となりました。

・ 「2019年度第15回理事会」は2月10日(月)午後7時30分より開催とする。

・ 「2019年度第16回理事会」「2019年度第12回建替え推進委員会」（合同会議）は2月18日(火)午後7時30分より開催とする。