日時 ：

2019年10月30日（水） 午後7時30分より

場所 ：

ホ号棟管理組合集会室

出席者 ：

建替え推進委員 21名、アドバイザー（辻村氏）、事業協力者（住友・長谷工の皆さん）

＜理事長挨拶＞

◎ 真野理事長より、開会の挨拶と配布資料の確認がありました。

＜協議・報告事項＞

(1) 住戸選定について

◎ シティコンサルタンツ（以下、「シティ」とする）田中氏より、建替え決議後の住戸選定について下記の説明がありました。

(1) 住戸選定までの流れ（案）

(2) 住戸選定の基本的な考え方

1. 住戸選定ルールの必要性

2. 住戸選定の目的

3. 区分所有者の優先

4. 区分所有者間の公平

5. 小規模住宅についての例外的な扱い

(3) 住戸選定の手順（案）

(2) 権利変換について

◎ シティ眞鍋氏より､建替え事業に伴う権利変換について､下記の説明がありました。

(1) 事業の基本的な流れについて

(2) 権利変換のルール（権利変換基準の基本的な考え方）

(3) 権利変換の流れとその選択（住戸を選択するか、転出するか）

(4) 転出される場合の扱いについて

(5) 転出する場合の補償金額（従前資産評価額）

 

また、権利変換基準（案）についても説明がありました。

 

≪委員からの意見・質問≫

意見1. 一部の住民が「反対しないと転出補償金がもらえない」という情報を発信しており、転出予定で混乱している方がいた。権利変換の流れについて十分に周知していく必要があると思う。

 

質問1. 住戸取得予定で権利変換した後に、やむを得ない事情で住戸を売却せざるを得ない場合、売却は可能なのか。

 

回答. 権利変換にて、再建マンションの土地・建物の権利が地権者に移行するため、売買することは可能。しかし、建物は建築中のため、住宅ローンを利用して購入する方に売ることはできません。デベロッパーや企業に買い取ってもらうことはできます。

 

回答. 権利変換後の住戸買取りについては、これからの検討事項のため買取れるかはまだ分かりません。

 

回答. 過去の事例からすると、デベロッパーが一般に分譲するタイミングであれば、 デベロッパーに売却できる事例があるが、それ以降だと仲介業者として協力に なる可能性が高いですね。

 

質問2. この場合、転出補償金の1500万円よりも価格が下がる場合はあるのか。

 

回答. あり得ます。但し、どういったルールを決めるかにもよりますが、同等程度の金額が一つの基準になると考えられます。

 

回答. 市況によるため、一概にいうことはできませんが、デベロッパー側としては積極的に買いたい住戸ではないことは事実です。

 

質問3. 解体除却費用は1500万円に含まれていないのではないか。

 

回答. 先日提示した1500万円には解体除却費用を含んでいます。

 

質問4. 建替え決議に賛成せず、決議可決後に建替組合に参加した転出希望の地権者にも転出補償金は1500万円支払われるか。

 

回答. 同額の1500万円が支払われます。転出補償金の1500万円は時価とみなされるため。そもそも異なる金額となると公平でないため、よろしくないですね。

 

質問5. 地権者が希望する住戸を優先的に選び、残った住戸を参加組合員(事業協力者）に売却するということは、現在選択できない二工区の住戸も選択できるのか。

 

回答. 皆さんの仮住まい期間が少しでも短くなるようにということで、一工区から選択するように勧めています。

 

回答. 仮住まい期間の短縮はさることながら、幼稚園の移転タイミングが不確定のため、二工区を勧められないという事情もあります。また、今回は、地権者は一工区からご取得して頂くという前提で、評価を含めた事業計画となっています。

 

回答. 皆さんの希望住戸状況を見ながら住戸選定のルールを決めていく必要がある。例えば二工区を分譲ブロックとすることで、住友不動産にインセンティブを与えられて皆さんに還元できることなどあれば、一工区から選ぶというルールにすることも考えられます。

 

(3) 街づくり協議会報告について

◎ 真野理事長より、街づくり協議会に関する報告について、10月10日（木）「臨時理事会・建替え推進委員会」合同開催にて報告したとおりですとの説明がありました。

 

(4) ト号棟との協議報告

◎ 真野理事長より、ト号棟との共有地（給水塔等）問題に関する協議について下記の報告がありました。

・ 10月17日（木）に6回目の協議（打ち合わせ）を実施しました。

・ ト号棟から質問がいくつか来ており、今後対応して行きます。

・ 協議は継続中で、次回は11月21日（木）に行う予定です。

(5) その他

1. 台風19号の被害について

◎ 真野理事長より、台風19号関係について以下の報告がありました。

・ 11月4日（月・祝）に調布市で台風19号の被害状況・被災者支援についての説明会があります。（18：30〜　杉森小学校体育館）

・ 11月9日（土）には狛江市でも同様に説明会があるとのことです。

・ 11月5〜6日 ・・・新南駐車場・北A駐車場、高圧洗浄をする予定です。

⇒ 委員から駐輪場についても高圧洗浄してほしいと要望があり、理事会にて検討。

・ 11月16〜17日・・・浸水した1階床下のみ、消毒を市が実施する予定です。

2. 台風被害に伴う計画プランの見直しについて

◎ 真野理事長より、武蔵小杉のタワーマンションでの浸水被害を受けて、現在の建替え計画プランを見直す必要があるのではないか、との話がありました。これに対し、委員・事業協力者から下記の意見・質問がありました。

 

意見1. 現在の計画では、電気室を1階に設けており、住友・長谷工の2社では、このままの計画プランで事業を進めることは難しいだろうと考えています。

 

意見2. 住民のみんなは、今回の台風で不安な気持ちを抱えている。水害対策を是非検討してほしい。

 

意見3. 今の計画のまま事業を進め、分譲したら購入する人は減ってしまうのではないか。

 

意見4. 水害対策として電気室を屋上に持っていくのが単純でよいのではないか。

 

回答. 水害対策については、さまざまな案を検討しています。建築規制等を踏まえた上で計画を考えています。

 

回答. 日影規制等さまざまな規制が影響します。場合によっては、今回の水害対策検討により建替えのスケジュールが伸びる可能性も考えられます。

 

意見5. 単純に電気室を屋上にあげれば片付くものではなく、設備全般を見直す必要があると思います。

 

質問1. 計画プランの見直しにより､現在の評価額1500万円が下がることはあるのか。

 

回答. 事業費からの逆算で求められるため、見直しにより、どれだけ工事費が上がるかによって変動します。

 

回答. 市場としても、今までになかった浸水被害が出てしまったことは、マイナスに働くと考えられます。

 

(3) 安藤氏からの書面について

◎ 真野理事長より、安藤氏から委員会の皆さん宛てに、配布した書面が届いています。回答を求められているため、今後対応して行きます、皆さんのご意見もお願いしますとの報告がありました。

 

≪委員からの意見≫

・安藤氏が求めている相談体制とは、誰かが管理事務室に常駐して、相談したらその場で回答してくれるような体制だと伺える｡しかし､例えば住友不動産の方が常駐したとして、質問を一度持ち帰り、回答をもんでから答えることが一般的。安藤氏が求めている相談体制は不可能だと思います。

＜閉会＞

◎ 理事長より､次回は11月28日(木)午後7時30分より｢第9回建替え推進委員会｣を開催したいとの確認があり、閉会となりました。