日時 ：

2019年10月10日（木）午後7時30分より

場所 ：

ホ号棟管理組合集会室

出席者 ：

建替え推進委員 及び 理事等合計28名出席、アドバイザー（辻村氏）・事業協力者（住友・長谷工の皆さん）

＜理事長挨拶＞

◎ 真野理事長より定例理事会と建替え推進委員会、合同開催の挨拶がありました。

・ 本日は、先日理事会にて選定した事業コンサル・不動産コンサルさんとの顔合わせという事で定例理事会と建替え推進委員会を合同開催させて頂きました。

＜報告事項＞

(1) 9月会計月例報告

◎ 9月会計月例報告がありました。

・ 資料の通り、順調に行っています。特段問題はありません。

(2) 駐車場抽選結果について

◎ 駐車場抽選とそれに伴う入れ替えについて報告がありました。

・ 抽選会後7名の変更がありましたが無事終了しました。車の移動も9月29日に滞りなく、終えることが出来ました。多くの皆さんのご協力ありがとうございました。

(3) 【街づくり協議会】三役会について

◎ 10月3日に行われた街づくり協議会三役会の報告が下記の通りありました。

・ ネクストの後任となる新たなコンサルの選定として、鳩の森コンサルの山田氏が推薦されました。ネクストが外れるわけではなく、鳩の森55％・ネクスト45％の比率で業務を行います。

・ また、今後各単位会の事業協力者等による専門家チームを立ち上げます。ホ号棟からは、デベロッパーの住友・西浦氏と長谷工・今井氏が出席します。

(4) 水漏れについて

◎ 10号棟の5階から4階に汚水管の水漏れがあったと報告がありました。

・ 水漏れについては「あまぎ設備に調査、見積もりをとって税込み211,000円との事でした。共用部分ですので組合の負担になります。⇒　了承

(5) その他

1. 南緑地の倒木の恐れがある桜4本を伐採します。⇒　村越造園に発注予定

2. 東京電力料金を東京ガスにまとめて契約する。⇒　了承

3. 給水塔の保険、1年更新（5,000円）行う。⇒　了承

4. 個別面談も落ち着いてきたので、相談室を10月末から再開したい。⇒　了承

5. 防犯カメラについてリースしていくか、検討していることが報告されました。

6. 染地小地区協議会役員会（10月21日）開催予定⇒　11月24日合同防災訓練予定

＜協議事項＞

(1) 10月・11月・12月の予定について

◎10月・11月・12月の管理組合スケジュールの確認がありました。

・ 主な予定は

10月27日（日）：第40回地域運動会

11月24日（日）：染地地域合同防災訓練

(2) 2019年度中間監査について

◎ 10月17日（木）午前10時から中間監査が行われる旨の報告がありました。

(3) 専門コンサルタント決定・紹介について

◎理事長より、シティコンサルタンツ、谷澤総合鑑定所の紹介があり、各社からそれぞれ挨拶がありました。

・ 事業コンサルタント『シティコンサルタンツ』中川氏、宇野氏、真鍋氏より。

・ 不動産コンサルタント『谷澤総合鑑定所』金藤氏､松嵜氏より挨拶ありました。

(4) 専門コンサルタントとの契約について

◎ 理事長より、各コンサルタントとの契約内容について説明がありました。

・協議の結果、契約を本日付けでホ号棟と各社で行うことが了承されました。

(5) 建替え計画と実施計画（案）・スケジュールについて

◎ シティコンサルタンツ：中川氏、真鍋氏より資料に基づき下記の説明がありました。

1. 建替え決議の招集通知で通知すべき項目

2. 団地一括建替え決議で定める事項

3. 実施計画案の位置づけと内容

4. スケジュール

(6) マンション建替えにおける評価について

◎ 谷澤総合鑑定所：金藤氏より、マンション建替えにおける評価について、下記の説明がありました。

1. どの場面で従前資産評価が必要か。

2. 従前資産額はどのように求めるのか。

⇒従前試算の価額は、現況の中古マンション価額ではなく、従後の建替え計画を前提とした価額から更地化費用を控除して求める。最高裁が確定した従前資産の評価の考え方として「マンション適地に係る取引事例比較法」よりも「建替えプランを前提とした開発法」を相対的に重視すべきとのこと。

 

＜委員からの質問＞

質問1. 解体費用というのは、現マンションの解体費用のことですか。

回答. そうです。

 

質問2. 今回の建替え計画も開発法を用いるのか。

回答. そうです。

 

質問3. 今後、従前資産評価額が下がる可能性もあるのか。

回答. 鑑定してみないと何とも言えません。

 

(7) 個別面談の状況について

◎ 住友不動産：木村氏より個別面談の状況について資料説明がありました。

・ 10月9日時点で、362件／380件終了（実施率95％）

 

◎ 長谷工：今井氏より、個別面談を経た住戸希望について説明がありました。

・ 今回の建替え計画では、住戸希望に変化が見られました。大きな変化としては、平成29年時のアンケートでは、現在の住戸と同程度の50m²台前半住戸に希望が集中していましたが､今回の面談では50m²台後半の住戸に希望が集中しています。（50m²台前半希望：H29年時110件→今回17件、50m²台後半希望：H29年時44件→今回121件）

 

・ 現在計画している住戸と皆さんの希望住戸に一部過不足があることを確認しています。なるべく皆さんの希望住戸に過不足が生じないよう、今後計画プランを見直し修正して行きます。

(8) その他

◎ 辻村氏より、今後建替えを推進していく中で、会計事務所や司法書士等の専門家を選定して行く必要があるとの説明がありました。

◎ 真野理事長より、以下の3点について説明がありました。

1. 新規購入者への対応について

・ 直近で不動産売買が行われた住戸が何件かあります。今後、売買が行われる場合に建替え検討中であることを明示した文書を配布することとします。

 

2. A氏より9月27日と9月30日に建替え推進委員会宛に文書が提出されました。

10月8日に委員会のメンバー全員に配布しました。委員の皆さん見て下さい。質問については、回答していく予定です。

 

3. 地域運動会について

・ 10月27日（日）に行われる地域運動会の競技で人数が不足している種目があります。参加される理事の方々には、種目への参加をお願いする場合があります。よろしくお願い致します。

 

◎ 委員から、Ｏ氏から出されている文書に対して組合としてどのように対応して行くのか質問がありました。

⇒ 個人の方が各戸に投函している文書に関しては、管理組合として特に対応はしません。

＜閉会＞

◎ 真野理事長より、下記の確認があり、閉会となりました。

「第11回理事会」は、11月14日（木）午後7時30分より開催。

「第8回建替え推進委員会」は、10月30日（水）午後7時30分より開催したいと思いますのでよろしくお願い致します。