日時 ：

2019年7月24日（水）午後7時30分より

場所 ：

ホ号棟管理組合集会室

出席者 ：

建替え推進委員 20名、アドバイザー（辻村氏）、事業協力者（住友・長谷工の皆さん）

＜理事長挨拶＞

◎真野理事長より、開会の挨拶と配布資料の確認がありました。

＜協議・報告事項＞

(1) 建替え事業計画説明会について

◎ 真野理事長より、7月21日(日)開催の事業計画説明会について報告がありました。

1. 説明会には区分所有者147名､事業協力者等10名､計157名の参加がありました。
2. 説明会後のアンケート、7月24日現在で42/380通回収。（締切り7月31日）
3. 8月21日（水）より、個別面談を開催していく予定です。

(2) ［街づくり（地区計画）協議会］について

◎真野理事長より、街づくり協議会報告が資料に基づき下記の通りありました。

1. 6月16日(日)の通常総会で第1号議案から第7号まで可決・承認されました。
2. 開発基本協定書は､それぞれの単位会に押印頂き､7月24日に調布市に持参しました。7月29日（月）に調印式を行う予定です。
3. チームTAMAGAWAの活動報告書が配布され、「オール多摩川ファースト」を目指した提言がされています。街づくり協議会では、この提言を受け今後どのように実現していくかを協議していくことになります。ホ号棟から参加の山元さん、南さんの意見も50頁に記載されていますので、是非読んでください。

(3) 今後のスケジュールについて

◎ 真野理事長より、下記の説明がありました。

• 個別面談について、8月21日より開催予定。ご案内を出します。
• 建替え決議について、2月に決議を行うためには11月頃に決議案を決定する必要があります。決定後、召集通知を発送し法定説明会を行う予定です。
• 設計契約について、決議の可決後、実施設計等に進むことになります。長谷工に実施設計を委託する承認は得ているので決議後契約します。

(4) その他

◎ 真野理事長より、ホ5安藤氏から提出されている建替え推進委員会への質問・提案書について下記の報告があり、皆さんと協議したいとの説明がありました。

〇 6月3日､6月24日､7月20日の3回にわたり､安藤氏から質問書・提案書が提出されました。

・ 6月3日分、建替え推進委員会への質問・提案事項　15項目。

⇒6月13日に安藤氏と会談（真野・小川・井上）

 

・ 6月24日分、建替え推進委員会への質問・提案事項　11項目

⇒7月11日に安藤さんと会談（真野・小川）

 

・ 7月20日分、建替え推進委員会の皆さんへ

⇒今回の委員会にて協議する。

 

≪安藤氏の提案内容（抜粋）≫

〇「負担金」や「買取り価格」を含め、建替えに関する計算や金額のことは、非常に専門的で、素人が交渉できるものではなく、多摩川住宅ホ号棟の皆さんの財産を最大限良い条件で取引きするためには、専門機関（専門家等）を代理人として、立てることが必須と考えます。くれぐれも慎重で賢明な皆様の判断を期待します。

 

＜提案についての委員会での質問・意見等＞

意見1. 現在、中古での住戸が1800万円の金額で売却できているわけではなく、中には1000万円以下で売却している住戸もある。今回の計画で示された1500万円という評価は妥当なのではないか。

 

質問1. 委員会だけでなく、理事会とも相談して、不動産鑑定士の専門家を依頼してもいいのではないか。

回答. 住民の皆さんが何を基に数字を信頼するかだと思います。土地代評価の決定要因として、利益還元法や取引事例等の不動産鑑定士による鑑定などがあります。組合から発注し、第三者に公平にジャッジしてもらってもいいと思います。

 

質問2. 安藤氏のいう「担保」は第三者にしてもらえるものなのか。

回答. 第三者には担保というよりも客観的に見てもらう事しかできないと考えます。

 

意見2. 「担保」の「担保」が必要になり、堂々巡りになってしまうのではないか。

 

意見3. 最終的に決めるのは「組合員」であり､「組合員」が担保するしかないと思う。

 

質問3. 辻村氏が担当された事例で、鑑定士を用いた事例を教えてほしい。

回答. 一般的に、従前の土地評価と再建後の専有床評価（床に対応した土地持分付き）を算定します。それを等価で交換することが建替え事業の原則（権利変換）です。また、決議後に事業計画が妥当かどうかの最終チェックも審査機関（審査委員会）にて行います。私は、近隣事例や市場原理を鑑みても、今回の買取価格・工事費は妥当だとみています。

 

質問4. 審査委員会での最終チェックでおかしいと指摘があったらどうなるのか。

回答 .指摘を受けたことを再検討した結果、見直します。

 

質問5. そもそも審査委員会のチェックに通らない金額を事業協力者は出さないと思う。

回答. 現時点及び将来の周辺マーケットや工事費等を鑑みた上で金額を出しています。第三者機関を入れることに対しては、管理組合さんが決める事であり、事業協力者が意見を申し上げる立場ではないと考えております。

 

意見4. 土地代評価の理解の仕方が人によって異なる。取引の中でしか金額は決まらないことを理解していない人が多い。

 

意見5. 建替えを前提としない場合の土地代評価も見てもらったらどうか

 

質問6. 土地代評価に建替えにかかる事業費を含めて考えることが理解できない。

回答. 土地代評価は､マンションを再建するという前提の下､逆算して出しています。

 

意見6. 土地代評価についてもそうだが､事業費の精査を見てもらいたいのではないか。

 

＜その他 委員会メンバーの意見＞

意見7. 説明会でも「担保」という言葉が繰り返し使われていたが、委員会だけに担保を求めるのは、お門違いで、組合員の推薦で委員会を構成しているのだから、組合員みんなで責任を持たなければならない。事業主は、住友・長谷工ではなく、建替え組合であることを理解すべき。

 

意見8 安藤氏は、委員会での会話の記録がないことを気にしているのではないか。また、根本的に委員会と事業協力者の進め方に不安があるのではないか。これ以上建替えスケジュールを遅らせたくないので、不動産鑑定士等の専門機関を入れることはいいと思うが、スケジュールを遅らせないことを前提としたい。

 

意見9. 建替えを推進することを前提とした委員会と安藤氏では考え方が異なると思う。

 

意見10. 建替え計画は、バリアフリーや騒音等、建物の性能を高めることが前提であり、建物を新しく建てることが大事。金額の話はその後だと考えます。

 

意見11. 安藤氏にも委員会に出席してもらい、活動を見てもらってはどうか。事業協力者が適正な利益で計画していることを理解してもらうべきと思う。

 

意見12. みんなの合意で事業協力者を選定した。この経緯をもって皆に知って欲しい。

 

意見13. 住民と委員会のコミュニケーション不足を感じる。皆で話し合うことが大事。

 

意見14. 事業協力者さん、これらの話を聞いて、もう100万円負担額を下げてくれると嬉しい。

 

意見15. 真野理事長は、一級建築士の資格を持ち、ご自分で試算もして2つの案を出していた。今回の計画は、住民にとって好条件の案に近づいた価格である。また、アドバイザーの辻村さんからも適切なアドバイスをもらって進めてきた。こうした技術のある人が進めているのだから、自信をもって進めていいと思う。

 

意見16. 説明会時に質問した、各棟のエントランスやメールコーナーがない件については納得しました。

 

意見17. 不安に思う人には､きちんと説明すれば､分かってもらえるのではないか。

 

意見18. A氏はいつも発言している内容が同じ。こういった質問には、予め回答できる準備をしておく必要があると思う。

 

意見19. 決議後、権利変換までに審査機関に事業計画を審査してもらう過程があることを、皆知らないから説明した方がいいと思う。委員会だけでは、事業協力者の言いなりになっているのではと疑われるのであれば、安藤氏のいうように第三者機関を入れてもいいと思う。審査機関があることを説明して納得してもらうか、管理組合として第三者機関を入れることがいいのではないか。

 

意見20. 10年かけてここまでやってきて、その都度住民に対して説明もしてきた。最終的な数字に対して担保を取れと言われると返す言葉がない。担保の担保が必要になってしまうのではないか。

 

意見21. 安藤氏に委員会に出席してもらいたい。また、辻村さんから適切なアドバイスをもらっていることを主張したらいいのではないか。

 

意見22. ここまでやってきたのだから、頑張って行きましょう。

 

＊ 以上、7月20日に提出された提案書について、委員会として意見交換会を行いました。今後委員会メンバーの意向も踏まえて、理事会でも前向きに検討することになりました。

＜閉会＞

◎ 理事長より、次回は 8月28日（水）に午後7時30分から、「第5回 建替え推進委員会」を開催したいとの確認があり閉会となりました。