日時 ：

平成30年8月26日（日）10時〜11時45分

場所 ：

ホ号棟集会室

出席者 ：

多摩川住宅ホ号棟管理組合区分所有者75名＋デベロッパー5名

I. 理事長挨拶

真野理事長より、多摩川住宅ホ号棟 第7回 建替えに向けての学習会「引越しと仮住まい等について」開催の挨拶がありました。又、資料説明の後の質疑応答の時間については、本日の説明内容に限るという説明がありました。

II. リバースモゲージの説明

真野理事長より山梨中央銀行の「リ・バース60」についての資料説明がありました。

III. 「引越しと仮住まい等について」の説明

IV. 質疑応答、意見他

1. 高齢者向け優良賃貸住宅、サービス付き高齢者住宅の入居条件

・ （5ページ）入居要件に60歳以上の単身又は夫婦と書いてあるが、親子で入居はできませんか。

→原則は記載の通りですが、確認してお答えいたします。 (長谷工)

後日確認した内容

【高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）の入居要件について】

入居要件は、基本的に都内在住の60歳以上の単身又は夫婦で、配偶者に限り60歳未満を認めています。親族が特別な事情により同居を希望される場合は、管理会社へ同居が必要な事情をご説明下さい。東京都がその都度判断します。

URの高優賃の場合は、親御さんが60歳以上で要介護・要支援認定を受けておられる等、やむを得ない場合は親子での入居は可能です。

（確認先：東京都都市整備局　住宅政策推進部　民間住宅課、UR八重洲営業センター）

 

【サービス付き高齢者住宅（サ高住）の入居要件について】

入居要件は、都内在住の60歳以上又は夫婦で、配偶者に限り60歳未満を認めています。その他40歳以上の要介護・要支援認定を受けている方も入居可能。

（確認先：東京都指定登録機関　（公財）東京都福祉保健財団）

 

2. URの入居要件について独自の勉強会の開催をしたい

・ URは家族の年収が家賃の4倍ないと審査が受けられない、公社は法人にしないと申し受けできない、ロ号棟の空きは4戸(1階：1戸、4階：3戸)しかない等、自分で出向いて調べました。もう少し掘り下げた勉強会を、管理組合とは別に開きたい。

→詳細は確認いたします。（長谷工）

→ロ号棟の2年先の空室状況は変わると思います。（真野理事長）

後日確認した内容

【URの入居要件ついて】

「マンション建替え法」による建替え事業において、建替組合名義で賃貸借契約を行う場合は、個人の収入（家賃の4倍）や貯蓄基準額（家賃の100倍）等の要件はありません。建替組合が設立認可された後、事業計画を提出の上、組合名義で賃貸借契約を締結いたします。

但し、URの高優賃は組合名義で契約することはできません。個人で契約をする必要があります。

（確認先： UR都市機構　東日本賃貸住宅本部　住宅経営部）

 

【東京都住宅供給公社（JKK東京）の入居要件について】

公社賃貸は持家を所有していると借りることが出来ないのですが、「マンション建替え法」による建替え事業の場合は、仮住まいとして定期借家が可能です。個人でも契約はできますが、建替組合と法人連名契約を締結することにより、収入(家賃の4倍)や保証人等の要件がなくなるため、高齢の方でも借り易くなります。

（確認先：JKK東京　公社住宅募集センター　営業推進係）

 

3. 修繕について

・ もう一度宮城設計さんに、どのように修理したらどう持つのか説明してもらいたい。

→建替え決議の前の法定説明会では、建替えた場合・建替えずに改修・修繕した場合の両方を説明します。いずれにしても、改修・修繕については改めてご説明する必要があると考えています。（真野理事長）

 

4. 仮設住宅

・ 引っ越し先の件数が少ない。長谷工に仮設住宅はないのか。

→仮設住宅を建築する費用は、建替組合が事業費として支払うことになります。　組合で仮設住宅を建てると決めれば建築することは可能ですが、皆様方の費用負担を考えると、既にある賃貸住宅を仮住まいに利用したほうが、合理的であると考えます。（長谷工）

→長谷工さん・住友さんは事業協力者であり、建替え事業を行う主体はホ号棟。仮設住宅を建てるとなると、建てる場所の土地代・工事費用・解体費等全てホ号棟の建替え事業費で負担することになる。費用対効果を考えると現実的ではないと思います。（真野理事長）

 

5. URの具体的な空室戸数

・ P4のURの神代団地は2,092戸とか書いてあるが、そのうち何戸空いているか。

→現時点での空き住戸数は確認します。（長谷工）

後日確認した内容

P.4 UR物件の空室戸数（8/28時点URホームページ掲載情報）神代団地8戸、ライフタウン国領2戸、多摩ニュータウン長峰杜の一番街27戸、多摩ニュータウンビュープラザ向陽台59戸、車返団地3戸、新川・島屋敷通り1戸、多摩ニュータウングリーンヒル豊ヶ丘9戸、多摩ニュータウンメゾン聖ヶ丘18戸

※ 東京都市部のUR空室戸数（8/28時点URホームページ掲載情報）調布市 (16戸)、狛江市 (0戸、府中市 (4戸)、八王子市 (304戸)、立川市 (173戸)、武蔵野市 (27戸)、多摩市 (311戸)、町田市 (150戸)、東村山市 (36戸)、国立市 (59戸)、西東京市 (67戸)、昭島市 (11戸)、小金井市 (22戸)、小平市 (49戸)、三鷹市 (18戸)、国分寺市 (24戸)、清瀬市 (113戸)、羽村市 (37戸)、東久留米市 (56戸)、武蔵村山市 (27戸)、福生市 (36戸)、稲城市 (107戸)、日野市 (82戸)

 

6. 引越し業者

・ P2の1.組合で「引越し幹事会社」を決めるということだが、個人の引越しは好きなところに頼んでもよいのか。

→個人の引越しは、お好きな業者へご依頼いただいて結構です。但し、これだけの規模の引越しはスケジュール調整なしではできませんので、調整業務は幹事会社に依頼する必要があります。（長谷工）

 

7. 引越しのコストダウン

・ 大規模の引越しとなるので、例えばエレベーターが無いからリフト等を設置して効率的に荷物を運んでコストダウンをはかるという考えはないのか。

→ホ号棟は39階段もあり、その踊り場から荷物を搬出するにも段差がある。具体的には引越し業者と相談しながら、その時にしっかり考えます。（真野理事長）

 

8. 事業協力者への要望

・ 賃貸住宅を建替組合で契約した場合、家賃の滞納があった際に保証人である組合が負担しなければなりません。こうゆうこともしっかり調べてください。

後日確認した内容

→建替組合名義で賃貸借契約を締結する制度は、賃貸を借りることが困難な高齢の方等が、仮住まい先を確保し易くするための制度です。建替組合名義で借りた住戸に家賃滞納等があった場合は、建替組合へ支払い督促がなされます。借主がどうしても家賃の支払いができない場合は、再建マンションの住戸取得を取り止めて転出に変更し、転出補償金の一部からお支払いいただくなど、専門家に相談する等、対応方法を組合で考える必要があります。（長谷工）

 

9. スケジュールへの不安

・ 以前、退去しなかったら裁判になりますと理事長が言ったけれど、果たして3〜6か月で引越し先を決められるのか。住民独自の勉強会を応援したい。

追加説明

→退去日を予め通知し、仮住まい・転居先の斡旋協力をしているにも関わらず、退去をしていただけなければ、建物が解体できず、日程遅延の原因となるため、裁判になる可能性はございます。

→即入居できる賃貸物件は、基本的になるべく早い入居を貸主から求められます。空室期間は、貸主が賃料収入を得られないためです。従って、あまりに早く物件を探しても、貸主に退去日まで入居を待ってもらえることは難しいため、退去日の約3〜6ヵ月前に物件紹介をしますとご案内しました。勿論、仮住まい先への入居が退去日より数か月早くなっても構わないという方がいらっしゃれば、ご事情に合わせて対応いたします。（長谷工）

 

10. その他

・ 建替えの進め方に不満があります。

→引越しと仮住まい等と関係ない話なのでこの後、別席で話を聞きます。(真野理事長)

V. 閉会の挨拶

真野理事長より閉会後、あさイチ「急増するマンション老朽化トラブル」のビデオを上映するのでご覧になっていない方、もう一度見たい方は残って下さい。引越しと仮住まい等については、これで終わりではなく今後も検討して参ります、という閉会の挨拶がありました。

第7回建替えに向けての学習会「引越しと仮住まい等の説明会」に参加できなかった方、⇒ 説明会資料をご希望の方は、管理組合事務室に請求して下さい。(電話番号 042-489-3002)