日時 ：

2018年4月15日（日）10時〜12時

場所 ：

染地幼稚園ホール

出席者 ：

多摩川住宅ホ号棟管理組合区分所有者 : 109名

宮城設計一級建築士事務所 : 宮城氏

オー・アール・エー建築工房 : 村松氏(構造担当)

山下設計：辻村技術顧問

住友不動産：村上第一事業室長、中川係長、川手氏

長谷工コーポレーション：島田部長、今井チーフ、高田チーフ、庄野氏、澤田氏

事前配布資料 ：

「ホ号棟　修繕・再生計画(案) 調査報告会」資料説明

建替え事業に関するアンケートA3両面 1通、封筒 1通

I. 理事長挨拶

真野理事長より「ホ号棟 修繕・再生計画(案) 調査報告会」開催の挨拶がありました。又、本日の進行に関しては、最初に宮城設計一級建築士事務所の宮城氏が資料説明をし、その後質疑応答の時間にするとの説明がありました。

II. 宮城氏の説明

宮城設計一級建築士事務所の宮城氏より「ホ号棟 修繕・再生計画(案) 調査報告会」の資料説明がありました。

III. 質疑応答、意見他

再生計画の工事毎の金額について

・ P.24・P37の改修項目毎に金額提示できないか。工事毎の金額を出して欲しい。

→今回工事毎の金額を積み上げて、P36の概算費用を出しています。(宮城設計)

→宮城設計さんとの契約は、昨年12月から4月末までです。耐震補強工事については、以前に行われた5・6・7号棟の耐震診断の報告書を基に概算金額を算出しています。細かい数字については4月末に提出していただく報告書で確認できます。管理事務所に置いておきますので、ご希望の方は閲覧できます。 (真野理事長)

 

報告書写真について

・ 報告書写真の日時、場所がはいっていない。組合の人は立会ったのか。

→本日提出した資料は説明会用の資料です。報告書には、調査日時、立会い数等が表記されています。(宮城設計)

 

見積りについて

・ 調査金額が4,374,000円ということですが、宮城設計さん単独で決まったのですか。最低2社から見積りを取るべきではないでしょうか。

→(株)ハル建築設計からも見積りを取りましたが、金額が500万を超えていたので、宮城設計に決定しました。(真野理事長)

 

アンケートについて

・ 弁護士に相談しましたが、アンケートに氏名、電話番号を記載する必要はないと言っていました。アンケート開票時に各号棟の人が1名は立ち合って欲しい。

→理事会としてはアンケートに氏名、電話番号を書いて欲しいと考えていますが、無記名でも結構です。理事会には各号棟の委員がいます。今頂いたご意見についてどうするか、理事会で協議し決めていきたい。

 

エレベーター維持管理費用について

・ エレベーターを増設し、再生した場合、維持管理費用は月々どれ位かかりますか。

→11基を380戸で費用負担するのですが、30〜50戸の各号棟毎で費用負担していくのか、全体で費用負担していくのか、維持管理する為のメンテナンス費用、電気代、法定点検費用、共用廊下の照明代、消火器具設置費用、維持管理費用等については算出していません。(宮城設計)

 

大規模改修工事費用について

・ NHKのクローズアップ現代でもやっていましたたが、大規模改修工事費用は工事請負会社によりかなり値段の開きがあるみたいです。ここで紹介された会社は、信頼されていてTV東京のコメンテーターもやっています。先日、ライオンズマンションの建替えの件で分厚い資料ももらいました。是非見てもらいたいです。その会社も含めて複数の会社の意見を聞き、見積りを取って安い会社に修繕工事をして貰ったらいい。色々と情報を入手して進めてほしい、急がなくてはいけない理由はない。修繕をしてほしいという人もいる、建替えありきで物事を進めないで欲しい。

→宮城設計さんにお願いしたのは、築50年の建物調査についてです。宮城設計さんは東京都防災・建築まちづくりセンターより紹介されました。又、以前ホ号棟の仕事をして頂いた事もあり、他での実績もあります。今回の資料は、このまま住み続ける為に今の建物の状況を正確に把握していく為に必要な資料です。現状を正確に把握し、今後経過年数ごとに必要な修繕計画の予算を作っていく為の資料として今回発注しました。あくまでこのまま住み続けていく為にはどうしたらよいのかという参考資料です。段階的に工事をするにしても、足場を掛けてする工事はまとめてする等効率が良く、コストの掛からない修繕工事計画を立てる必要があります。段階的に修繕工事をした場合もホ号棟が積み立てをしている8億のお金では全然足りません。不足金はどうしたらよいかを検討する必要があります。不足分を金融機関から借りた場合、借入金返済の為に、組合員から徴収するか、月々の修繕積立金を上げていかなければいけない。私個人の考えでは、建替えを希望している78％の人の意向に沿えるよう、建替えを実現したい。(真野理事長)　

 

建替え促進のお願い

・ 階段の昇り降りが大変である。建替えの検討を始めて10年以上が経ち、78％の人が建替えを希望している。早く建替えをして欲しい。

 

緊急工事について

・ 皆さん不思議だと思いませんか、50年が経過して、思ったより状態が良かった。劣化がひどいと脅かされると思ったが、そうではなかった。宮城設計さんを信じます。今回の調査結果で最も緊急を要する工事はどれですか。

→今回水漏れが見つかった。給水管工事は待ったなしだと思います。(宮城設計)

 

修繕工事について

・ 宮城設計さんは修繕工事もできるのですか。

→弊社は設計事務所なので、修繕工事はできません。設計や設計監理は多数行っているので良い工事を安く行う協力はできます。(宮城設計)

 

耐用年数について

・ 見積もり通り修繕工事をした場合、あと何年位持ちますか。

→イメージとしては、新築同等の耐用年数で最低でも40〜50年です。(宮城設計)

 

エレベーター工事について

・ ドアの前をアルコーブにするのではなく、3・4階の窓をくり抜いてエレベーターを作るとか、いろいろ工夫して欲しい。

→本日皆さんに提案したのは各号棟毎に1基のエレベーターを作る案です。その場合エレベーターは11基必要になります。もし各階の中間着地で、10戸に1基のエレベーターを作った場合、38基のエレベーターが必要になります。どれだけ費用が増大するか、設置費用と維持管理費用についての検証が必要です。(宮城設計)

 

引越しについて

・ エレベーター工事期間中家の荷物は置いておいていいのですか。

→6ケ月の工事期間中家の中に入ることはできませんが、荷物はそのまま置いておくことは可能です。(宮城設計)

 

調査費用、耐震工事について

意見だけ述べさせて頂きます。

・ 宮城設計に頼んだ調査資料は建替えを誘導する為のものではないか。長谷工に頼めばそういう資料が既にあり、437万の費用も掛からず無料でやってくれるはず。

・ 耐震補強工事代金戸当たり131万は高すぎる。

・ ニ号棟は耐震マークを取得している。(耐震診断が2.7万/戸)

・ 調布市は診断と補強工事も補助金の制度がありニ号棟より安くできるかもしれない。

・ 工事の項目別に工事費用を出して欲しい。

・ 緊急を要する工事(屋上防水、設備工事、ガス管等)悪い所だけ先に改修工事をすればよい。

・ URひばりが丘ルネッサンス計画のようなものは考えられない。

・ URの狛江団地（都営住宅か?）のように階段毎にエレベーターを設けても、一戸当たり300万のお金でを設置できる。

・ 1〜7の建築工事と1〜8の設備工事、項目ごとに出ている見積書をホ号棟全員の人に配って欲しい。

・ 8〜9億現在ある修繕積立金だけで十分に改修工事代金は足ります。

・ ○2の再生計画工事-Aは論外で建替えへの誘導です。

・ アンケートは答えられない。アンケートも建替え誘導です。

・ この報告会や資料に騙されず、建替えには反対しましょう。

 

その他

・ 建替え賛成です。お風呂、トイレの使い勝手が良くない。息子は190cmあるのですが、体をまっすぐにして歩けません。若い人に魅力ある団地にして欲しい。改修工事をしても住戸内はそのままであるし、先程宮城設計さんが言っていたが、あと50年も持つか疑問です。

 

報告書について

・ 今回具体的な修繕計画代金を出して頂きましたので具体的に検討できるので、大変ありがたい。

・ 宮城設計さんから報告書が提出されたら、是非管理事務所にて見てみたい。又、各工事毎の具体的金額も確認していきたい。

 

飲み水の衛生面の問題について

・ 先程の説明で、給水管に穴が開いているとの事で心配である。衛生面で給水塔からの水で本当に大丈夫なのか、不安である。

→水質検査は定期的に実施しているのですが、衛生上の課題として地下受水槽は既存不適格です。将来的には、今の法律にあったものに改善する必要はあると考えます。(宮城設計)

→将来的に給水塔をどうするか、ト号棟と話し合っていかなければいけない。問題点は、給水塔の維持管理費用と衛生面の問題だと考えている。(真野理事長)

 

IV. 閉会の挨拶

アンケートについては、今後の参考にしたいので、皆さんの正直なご意見を頂戴したいと思います。今後建替えをするのか、改修工事をするのか、判断資料にさせて頂きます。本日出席された方へのお礼があり、説明会は終了となりました。

　以上