日時 ：

平成30年4月25日（水） 午後7時30分より

場所 ：

ホ号棟管理組合集会室

出席者 ：

建替え推進委員 21名、傍聴者2名、アドバイザー（辻村氏）、事業協力者（住友・長谷工の皆さん）

＜理事長挨拶等＞

1. 委員長挨拶

理事長より、第１回建替え推進委員会開催の挨拶と資料確認がありました。

2. 新委員紹介

理事長より、今年度は委員4名が退任し、1名の新メンバーが加わりました。今期は、22名体制で進めて行きます。新メンバーの紹介と挨拶がありました。

 

＜報告・協議事項＞

(1) 調査報告会（4月15日) の報告と総括

◎ 理事長より、4月15日開催された調査報告会についての感想と説明がありました。

• 当日は、100名を超える方々に出席頂き、宮城設計さんからも丁寧な説明をして頂きました。調査報告会を開いて良かったと思います。
• 当日の記録に関しては、5月8日の理事会で承認を得てから公表する予定です。また、アンケートの集計についても間に合えば掲載する予定です。

 

(2) 「街づくり協議会」役員会報告について

1. 開発基本協定（案）について

◎ 理事長より、4月19日に開催された街づくり協議会役員会の報告として、まず開発基本協定（案）について、資料に基づき、その内容説明がありました。

・この内容は6月17日開催予定の街づくり協議会通常総会で報告される予定です。

2. 景観ルール（案）説明会について

◎ 理事長より、景観ルール（案）説明会を5月13日（日）午後1時から、杉森小学校で開催されますので、皆さん是非参加して下さいとの説明がありました。

 

3. 平成30年度の事業計画について

◎ 理事長より、街づくり協議会平成30年度の事業計画について説明がありました。

・30年度も引き続きネクスト社に業務を継続委託します。業務委託金額について は、今年と同じ810万円（消費税含む）を予定しています。

その後、街づくり協議会29年度今後のスケジュールついて説明がありました。

 

(3) その他

◎ 理事長より、以下の説明がありました。

• 宮城設計さんから最終の調査報告書が届きました。報告書は、管理事務所に置いておきますので閲覧可能です。
• 4月19日に、調布市から多摩川住宅の地区計画のパンフレットを30部頂き、皆さんのお手元に配布させてもらいました。ぜひ、見て下さい。また、調布市で増刷していくとの事です、増刷できましたら住民の皆さんにも配布したいと考えております。

 

(上記説明等について主な意見・質疑等)

質問1. 49案ですが、F3棟にゴミ置き場を設けて欲しい。また、各号棟に1個のゴミ置き場を設けて欲しい。

回答. ゴミ置き場については、最終の計画案がまとまった時点でゴミ置き場の位置については、調布市の清掃局と協議をして決めて行くことになります。各号棟にゴミ置き場を設けて欲しい。との事ですが、ご意見としてお聞き致しました。

 

質問2. 49案ですが、F3棟にはエントランスがない。F棟を含め各号棟全部にエントランスを設けて欲しい。

回答. 最近のマンションについて一般的に言えば、L字型の配棟の場合規模にもよりますが、メインエントランスを中心に作ることが多いです。

F棟のエントランスは、当初プランの北側から真ん中にエントランス位置を移動した経過があります。費用対効果も考えて行く必要があると思います。

建替え決議後に基本設計・実施設計を行って行きますので、その時点でどうするか、利便性と費用との兼ね合いなども考えて検討する必要があると思います。

 

質問3. 土地の鑑定評価の資料を作りました。昨年の6月18日の説明会資料に、従前の土地評価約38億、1戸当たり負担額1,000万、総事業費207億が入っていますが、具体的金額が載っているという事は収益還元を図っているという事になります。これは建替え円滑化法62条及び63条に違反しているのではないですか。

回答. 建替え円滑化法62条及び63条には、「近傍類似の土地又は近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の基準とするとか、相当の価額を基準として定めなければならない」と書いてあります。条文に近傍類似の土地又は近傍同種の建築物とありますが、ホ号棟の土地は更地ではありませんので、この条文の土地とは少し違うかなと思います。もし、多摩川住宅内の他の号棟の売買が行われ、その価格があるならば参考になると思います。

今の質問に関しては、以前にも辻村さんから説明して頂きました。法律違反ではないかとのご指摘ですが、私は建替え円滑化法違反ではないと考えます。

路線価自体の成り立ちは、基本的に100m²位の戸建て住宅の土地を標準地とし、何か所かに標準地を設定しています。ホ号棟の土地は38,000m²の広大な面積の土地です。ホ号棟の土地を更地として売るためには、樹木を伐採し、建物を解体し、道路・公園を作り、インフラを整備する等いろいろな費用が掛かる為、路線価とは全然違ってきてしまいます。ですから単純に路線価にホ号棟面積をかけることによりでてくる価格とは違います。路線価より価格が下がることは間違いありません。

 

質問4. 51m²の部屋を取得するのに1,000万の費用負担は大変厳しい。どうしたらよいですか。

回答. 土地の価格の問題もあるかもしれませんが、現実的には住友不動産さんに保留床を高く買ってもらい、長谷工さんに建築費を安く建築して頂くこと。それが重要だと考えます。

建替え決議を成立させる為に、今まで色々な点から考え検討してきましたが、今後も更なる努力が必要だと思います。

 

質問5. 1か月ぐらい前に10号棟の人から、このまま住み続けて行こうというビラがホ号棟居住者に配られています。管理組合としても建替えを前進させていくために、対応策を検討する必要があるのではないでしょうか。

最終的に建替えをするか、大規模修繕工事をするか、決断しなければいけない時期に来ているのではないかと思います。もし大規模修繕工事をした場合、家の中の水道管、配水管が家の中に露出してしまうので、部屋の中で冷蔵庫や食器棚が置けなくなり、居住性が大幅に変わってしまいます。

一般の組合員は、推進委員会が何かしてくれるという、他人任せの考えの人が多いみたいに思います。

無責任な意見ばかり言っている人に流されないように、推進委員会の人が先頭に立って動いて行くことが必要なのかなと思います。

反対している人の中には、管理組合が住民を騙そうとしているという考えの人もいるみたいです。

 

意見1. 修繕工事をした場合、建物外側の壁だけでなく、建物内部にも露出配管になってしまう事を、きちんと説明した方が良いと思います。

 

＜閉会＞

◎ 長谷工の今井チーフより、長谷工の新メンバー澤田氏の紹介がありました。

◎ 真野委員長より、次回の「第2回 建替え推進委員会」は、5月30日（水）午後7時30分より、開催したいとの確認があり閉会となりました。