広報誌清流 330号 - ホ号棟建替え基本計画原案説明会報告

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広報誌清流 330号

ホ号棟建替え基本計画原案説明会報告

日時：: 平成27年6月21日(日) 午前の部 10時～12時、午後の部 2時～4時
場所：: 染地幼稚園ホール
出席者：: 午前の部98名、午後の部32名、合計130名（ホ号棟区分所有者・ネクスト社・山下設計・長谷工など）

＊ホ号棟建替え基本計画原案の説明会が開催されました。

はじめに: ◎司会の青木委員長より、挨拶、式次第、資料の確認が行われました。

1. 理事長挨拶: ◎ 真野理事長より(1)はじめに(P.1)についてと以下の挨拶がありました。; 　先月の第15回通常総会では多数の方に参加して頂き無事終了する事が出来ました。この場をお借りして御礼申し上げます。本日は、1/18の建替え基本計画原案中間検討説明会での意見、その後のアンケート、近隣からの意見、行政協議を踏まえて修正を加えた基本計画原案の説明と事業計画の説明をさせて頂きます。また、多摩川住宅全体の街づくり協議会では、今年の12月に街づくり提案を行政に出す予定です。これを受けて、行政では来年の6月に地区計画の素案をまとめ、都市計画の様々な手続きを重ねて、来年の12月には地区計画を決定したいというスケジュールが示されました。我々にとって、明るい兆しが見えてきました、念願の建替え工事ができることになります。これからも住民の皆さんの意見をしっかりお聞きしながら、さらに検討を続けて行きたいなどの挨拶がありました。

2. 基本計画原案説明

◎ネクスト社山中氏より配布資料「多摩川住宅ホ号棟建替え基本計画原案」に基づき、以下の説明がありました。

地区整備計画の協議成果と残された課題
中間検討説明会からの改善点(アンケート・行政協議等)
住棟・駐車場等への車のアプローチ
全体イメージ
住戸計画の再整理・住戸面積の構成
間取りのイメージ（40m²～80m²）
計画概要
今後の課題（地区整備計画・街づくりルール・建替え計画）
地区計画のスケジュールについて

3. 事業性(建築費用)について

◎山下設計辻村氏より配布資料「ホ号棟建替え基本計画原案の事業計画案」に基づき、以下の説明がありました。

自己負担金の確定時期について
「還元率」と自己負担金の考え方
権利床と保留床の仕組み
資金計画の仕組みについて
支出額の概算
事業計画モデル案
価格設定について
平成27年度の今後の進め方（案）

4. 質疑応答

◎午前・午後の部にて、出席者より、以下の質疑等がありました。

意見1: 住み続けるには費用負担と引っ越しと仮住まいで1,300万円かかる。平成20年の第8回通常総会で承認された修繕積立金の中の建替え推進調査費というのがあり、建替えは無料というところに注目されて可決された。修繕積立金は、修繕に使われるべきというのが意見です。この調査費は、約6,500万円使われている。建替えに反対すると新たな費用はいらない。引っ越し等も必要ない、環境も破壊されない。建替えは、まだ決まっていない、建替えには、絶対反対しましょう。建替え決議の白紙委任は絶対やらないようにして下さい。自分の財産は自分で守るしかない。

質問1

第1回の建替え推進決議はいつでしたか。
今回の説明は、法に触れているか触れていないか説明下さい。
現在の土地の評価をお答えください。

質問1について

平成20年3月9日に臨時総会で93.7％の賛同をいただき、建替えを進めて行くことで可決しました。
法には触れていません。1/18に行った資料のP2に、これまでの活動を報告している。個別面談など住民の意向を聞きながら検討を進めて来ている。平成20年頃には、なるべく負担がない形で建て替えが出来ないかという事で検討してきた。建設費の高騰等で費用負担0という事は厳しいことも説明してきた。今と同じ面積を確保するためには、先程のマトリックスでデベロッパーに買ってもらう価格、建設費にもよりますが約580万円～850万円という負担が出てくると思います。
土地の値段は、デベロッパーにアンケートをとり値段を想定しています。今後デベロッパーを決めて一緒に計画を進めて行きます。

意見2: 南向きで1つの棟に同じ面積の住宅を集めることが出来ないか検討して欲しい。

質問2: 私は南向き住宅に入りたいのですが、南向きはいくつあるのですか。
質問2について: 1月のアンケートで希望の住戸が取れるよう計画している。南向きは、約500戸あり全員が希望しても入れます。

意見3: 駐車場と住宅に異議があり、駐車場が住宅の真ん中にある、この駐車場は今の環境に合わない。現在、車を持たない方は約60％でその人たちも負担をしなくてはいけない。私の試算では駐車場をなくして建物を建てれば90戸増えて35億の収入が入り、負担金が0円に近づく。駐車場を地下にすれば地上の駐車場が3つ鎮座するような形態にはならないと思う。
意見3について: 駐車場については、建替え検討委員会でもいろいろと検討しました。地下駐車場は理想的ですが、地下を掘ると建設費が高くなります。; 立体機械式パーキングも検討しました。機械式は誤操作による事故、水害の心配、維持管理費が余計かかるという事で、一番費用がかからない自走式になりました。カーシェアリングも入れて、駐車場台数をできるだけ少なくする計画です。今と同様に駐車場利用者に代金を負担してもらい共益費等にも使えるように考えています。駐車場形式を再考して欲しいという意見もあったので、今後デベロッパーと一緒にさらに検討して行きたいと思います。

質問3: 賛成の方も反対の方も静かに聞いてほしい。1時間の説明でこれだけの資料を理解できない。年金暮らしなのでお金の問題が一番心配で、今と同じ面積を取得するのに600～800万の負担と幅があるのですが、今の時点で計算されたものですか。建築費が上がり、少子高齢化が進み、調布駅前を含めてたくさんのマンションが出来ているが売れていないという情報も聞いている。デベロッパーが買ってくれるというのは確実に約束していただけるのか。負担金が途中で変更されても困るので段階を踏んで詳しく説明をお願いします。
質問3について: 次回以降は資料を事前に配布したいと思います。今後のデベロッパーの選定では、皆さんの意向にもあったデベロッパーを決めていきたいと思います。清流・説明会等でも報告します。

質問4: 建替え調査費6,500万の内コンサルタントに支払われている金額は分かるのですが、総会の会計報告でも理事・委員の方々の手当てや使ったお金が総額でしか分からないので内訳を知りたい。その費用は、全て修繕費から出ているのですか。今後、大きな修繕費は足りるのですか。
質問4について: 毎年度、通常総会で一般会計と修繕と地域活動の支出について報告しています。確かに大枠の報告です。理事会等で検討して報告できればと思います。山下設計・ネクスト社には、委託費用を払っていますが、長谷工には一切払っていません。

質問5

転出金はどの位になりますか。
幼稚園とどこまで話が出来ていますか。

質問5について

転出金は最終的にはデベロッパーが床にいくらで買ってもらえるかで決まります。ホ号棟の購入価格今1,200～1,300万円というチラシを目にします。これが建替えないで、築60～70年になると中古マンションもさらに増えて売れなくなるかもしれません。
幼稚園を含めた方が良いということで計画を検討してきました。一緒に考えて下さいと定期的に理事長・園長と話をしています。幼稚園はこのままで良いというのが本音だと思います。

意見4: 近い将来カーシェアリングが相当普及するのではないか、その場合、地上の駐車場より地下の駐車場の方が運営しやすい。駐車場を地下にするとどの位お金がかかるのか漠然としていてわからない。地下がだめなら北と南側の棟の1階を駐車場でもいいと思う。

質問6: なぜ諏訪住宅が負担金0円で、こちらは600万円払わないといけないのか。最初の0円という約束はどうなっているのか。
質問6について: 駐車場のコストですが、自走式と地下駐車場では約5倍の違いがあります建築費を下げることが負担額を下げることになり、還元率を上げることになります。50％の設置率は、このエリア・アクセスでは必須なので、なるべく建築コストを下げて機能を保つという計画が今回の自走式駐車場です。諏訪住宅との違いは、建設費の高騰、消費税10％。また、諏訪住宅は、多摩市の人口政策で建替えの補助金が約300万円／戸が出ていること、調布市には補助金の制度がないことです。

質問7: 建て替えが2～3年かかり、その間の仮住まいで家賃が200～300万かかるとすると、それは自己負担ですか、それとも補助してくれるのですか。
質問7について: 仮住まいの問題は次回にしたいと思いますが、修繕積立金などを仮住いの資金に充てることもできるかと思います。デベロッパーの選定で仮住まいのこともヒアリングしたいと思います。仮住まいをどうしたいかなどの意向も聞きながら、またアンケートも取りながら考えていきたいと思います。

質問8: マトリックスの事業計画モデル案は、税込とありますが、税率は何％ですか。
質問8について: 税率は確定ではありませんが、安全を見て10％で想定しています。

質問9: 引っ越しの期間は、どの位見ているのですか。
質問9について: 工事の期間としては、解体で半年から1年、工事で2年はかかると思います。

質問10: 団地外に転出についての説明をお願いします。
質問10について: 最終的にはデベロッパーがここの床をいくらで買ってくれるかで決まります。もう少し先でデベロッパーを含めた議論になると思います。

質問11: 転出の場合は、個人で売るのですか。
質問11について: 皆さんが売るのは権利変換という形になるので建替組合が買います。一回建替組合が買って新しい建物としてデベロッパーが買うという形になります。その時の条件によって違い、デベロッパーが引き取るのは、建物がどのような仕様になるか決まらないと値段がでないと思います。

5. 閉会の挨拶: ◎真野理事長より、今後も皆さんのご意見,ご要望をしっかりお聞きしながら、進めて行く。念願だった地区計画の策定も見えてきたので、検討課題をさらに煮詰めて行きたい。今後、デベロッパーを決めてやっていくことになる。また、7/20には臨時総会を開き、「建て替え推進決議II」を行いたいと思います。今後ともよろしくお願い致します。本日はどうもありがとうございました。との閉会の挨拶があり説明会を終了しました。