日時 ：

平成25年11月25日（月）午後7時30分より

場所 ：

ホ号棟管理組合集会室

＊理事長欠席のため、真野委員長より挨拶と本日の説明内容の紹介がありました。

＜建替え問題検討委員会＞

(1) 配棟計画と駐車場・公園の配置による容積の最大化

資料に基づき、今までの検討条件の総括や容積率の最大化と事業性についてなどの説明がありました。

(上記の説明についての意見・質疑等)

質問1. ト号棟との共有地とは、どこのことを言っているのか。

質問1について. 給水塔の柵で囲われた部分と給水塔の北側にあるコンクリート部分と藤棚の一部までが共有地です。

 

質問2. 現状では給水塔は効率が悪いと思われるが、改善する考えはないのか。

質問2について. 現在、給水塔は共有で使用しております。建替え後の給水方法については、新たに敷地内に給水管を引き込むことになりますので、現在の給水塔からの給水は考えておりません。その場合、残った給水塔をどのようにするのかについてト号棟と協議する必要があると思います。

 

質問3. 地区計画において、駐車場についての条件等はあるのか。

質問3について. 調布市の条例では駐車場についての条件がありますが、地区計画には駐車場についての条件等は特にありません。

 

質問4. 南側の公園敷地には、水路の部分も含まれているのか。

質問4について. 含まれておりません。水路の部分の扱いについては、全体の地区計画で協議することになりますが、水路に蓋をして遊歩道を整備するなど、ホ号棟として水路部分の活用についての意見を出していけると思います。

 

質問5. 公園部分を南側に移すと、今の竹林は無くさなければならないのか。

質問5について. 公園の作り方にもよりますが、何らかの形で再整備は必要になると思われます。今後の地区計画策定においては、少なくとも現在ある公園面積を確保することが求められてくると思います。

 

質問6. 公園について、今ある竹林をそのまま[公園]とすることは認められないのか。

質問6について. 公園整備の方法は、様々な考え方があると思われます。その他にも維持管理の方法等についても、充分検討していくことが必要になってくると思います。

(2) ホ号棟建替え資金計画マトリックス

資料に基づき、一般分譲床単価と工事費単価との相関関係による還元率と負担金について、説明がありました。

さらに、長谷工より保留床の分譲について、以下の補足説明がありました。

• 建物の方位、階数、日影の条件等によって分譲価格の坪あたり単価には、幅があることは2年前の提案時に説明させて頂きました。今、想定されている坪あたり約170万円の分譲価格の設定は、現況では妥当性があるものと考えられます。
• 今後の建設費の上昇や消費税の増税等については、本来その増加分は理論的には分譲価格に反映されるものですが、将来的にそれが市場として成立するかはわからないため、今の状況ではそれらを反映させることは難しい状況であると言えます。

(この説明についての意見・質疑等)

質問7. マトリックスの工事費の単価の差は何によるものなのか。

質問7について. 内装のグレードと言った仕様による違いの他に、工事材料の値段と工事する職人さんの賃金によるものも考えられます。

仕様についてはデベロッパー各社の考え方や住戸によって、1戸あたり最大300万円位の差はあるものと考えられます。また、最近建設費が上昇している要因は、労務費の増加によるものと言えます。

 

質問8. 仕様等のグレード以外に品質として、100年位の建物の寿命は考えられているのか。

質問8について. いま、建設されているマンションは、メンテナンスが十分にされていれば、100年は使えるものと考えられます。建替えを検討している建物は、構造上の問題よりも現在の生活様式に合っていないことやバリアフリーなどが建替えの要因となっていることが考えられます。

＊続いて、地区計画委員会に入りました。