日時 ：

平成24年9月30日 午後1時30分〜3時

場所 ：

染地幼稚園ホール

出席者 ：

79名（ホ号棟区分所有者、山下設計、長谷工コーポレーション）

＊ 小川副理事長の司会のもと、建替え問題検討委員会、第1回経過報告会が開催されました。

＜議題＞

1. 理事長挨拶

越智理事長より、開会の挨拶がありました。

2. 平成24年度の経過報告

真野委員長より配付資料に基づき、以下の説明がありました。

1. 街づくり「地区計画」協議会との関係について
2. 景観・土地利用等のコンセプト（基本的な考え方）について
3. 事例研究（見学会等）について
4. 複数モデル案の検討について
5. 資金計画と負担金等について
6. 調布市及びその周辺のマンション市場動向
7. 予定している個別ヒアリングについて

• 10/17から12/6の予定で行われる、個別ヒアリングの実施内容について説明があり、今回ヒアリングをお願いした、長谷工コーポレーションより、ヒアリングを対応する４名の担当者が紹介されました。

3. 質疑応答

(報告会出席者より、以下のような質疑がありました。)

＜質問1＞

資料のP.17にある負担金についてB案では686万円とあるが、実際には引っ越しや仮住まい費用、税金等も考えられる。負担金にはこれらの費用は含まれているのかどうか、また税金の基準となる評価額についても知りたい。

回答

• 負担金は純粋に建替えに掛かる費用負担の試算であり、引っ越し等の費用は含まれておりません。なお、引っ越し費用については、建物を段階的に建設する方法などにより引っ越し費用の負担を軽減することも検討して参ります。
• 負担金以外に掛かる費用では、引っ越し費用と仮住まい費用が一番大きいと言えます。税金については、マンション建替え円滑化法の場合、新しい住宅の資産は、現在の資産から権利変換されますので、差額を受け取らなければ譲渡税は掛かりません。取得税は50m²〜100m²程度では新築住宅は1,200万円の控除があります。新しい住宅の評価額は建物が完成しなければ確定しませんが、これまでの事例から見ると14万円／m²台なので、50m²〜70m²の住宅を取得される場合には取得税が掛かりませんでした。その他に掛かる費用としては登記費用があります。

＜質問2＞

建物を建てるに当たって、どのような高さの建物を、どの位の戸数で考えているのか。その時には、多摩川住宅の地盤が重要であると考えます。地盤調査については、「いつ」、「どのような規模」で調査を実施するのかがスケジュールには明記されていません。その地盤調査がなければ建物計画を立てられないのではないか。その点についてどのように考えているのかお聞きしたい。

回答

• 資料のスケジュールには地盤調査は明記しておりません。どのような建物、戸数にするかについては、これからも検討して参ります。地盤調査につきましては、平成25年度以降の基本設計の段階で調査を実施することを考えております。安全な建物とするためには、地盤調査は費用をかけて、しっかりやっていかなければならないと考えております。

＜質問3＞

資料のP.17にあるA案の総事業費約114億円は、基礎から住戸内部までの費用なのでしょうか、建物の外観に掛かる部分の費用だけで住戸内部の内装、設備等の費用は含まれていないのか、どちらなのかを知りたい。

回答

• ここで言う総事業費とは、建物を建てる費用だけでなく、地盤調査費や設計計画費、現在の建物の解体費等といった建物を建てる以外の費用も含まれています。　また、建物を建てる費用の中には、住戸内部のシステムキッチン、ユニットバス等の設備や内装等の費用が含まれております。建物の建設費以外にかかる費用を合算したものを「総事業費」と表現しております。
• また、建設費の中には、建物住戸内部の他に、ゲストルームや多目的な集会室等の共用施設をつくる費用も含まれております。