日時 ：

平成24年7月23日（月）午後7時30分より

場所 ：

ホ号棟管理組合集会室

＜議題＞

(1) 日影規制について

日影規制について、理解を深めるために、資料に基づき、詳しい説明がありました。

(2) 現況建物の配置及び日影について

前回、「現在のホ号棟の日影関係がどうなっているのか、知りたい、教えてほしい。」という質問に答える説明が、現況配置図・日影図を使って行われました。現況は、隣棟間隔もあり日照（日当たり）は、充分とれていることが確認された。

(3) 一団地の住宅施設について

調布市の都市計画図にある都市計画法に基づく一団地の住宅施設について、もう一度確認するために、資料説明がありました。

多摩川住宅の一団地は、昭和39年1月27日に決められ、面積は約48.9ha、建ぺい率26％以下、容積率60％以下、住宅予定戸数3,874戸、公園などの公共・公益施設が決められていることなどが説明されました。

(4) 建替えの手法と評価額について

資料に基づき建替えの手法と評価額について、くわしく説明がありました。

(5) その他

• 廊下・エレベーター付きで現況と同じ住宅戸数を新築した場合についての前回の質問に対して、資料に基づいて説明があり、建設資金は一戸当たり、数千万円の支出が必要との報告がありました。
• 現在の区分所有者の権利関係調査について、理事会の承認も頂きましたので、今後、調査を実施して参りたいとの報告がありました。

＜意見・質疑＞次のような質問・意見がありました。

Q. 一団地の住宅施設を廃止した場合には、その内容に決められている施設は全て無くなってしまうのか。

A. 原則廃止ですので、すべて廃止になると思います。その代わりに、地区計画の中で、公共施設等を決めることが求められると思いますが、もう少し調べてみます。

Q. 現況建物よりも他の7案の建物の奥行きの方が大きいが日影等に影響があるのか。

A. 他の7案は今の一般的なマンションの奥行きを想定しているので、現況建物より大きくなっている。東西の幅に比べ、南北の幅の方が日影の影響は少ないといえます。

Q. 棟の建物との間は、国領では25m位だったと思いますが、どこでとっていますか。

A. 建物と建物の間の空間です。

Q. 将来売却した時のことを考えると、建物の間取り等により評価に違いはあるのか。

A. まだ詳細の間取りを決めておりませんが、評価の違いに数十万円単位の差はあるかもしれません。但し、住戸を買う時の決定要因は住戸の面積・向き・階数等の要素の方が割合としては高いので、間取り等の要因は割合が少ないと考えます。

Q. 新しい建物では、税金が上がると思われるがどうなのか。

A. 建物の固定資産税は当初5年間の軽減措置があるため、6年目が一番高い額になります。

Q. 建物の固定資産税が変われば、土地の評価も上がり、固定資産税も変わるのか。

A. 仮に、現在の380戸が倍の戸数となれば、用途が変わらなければ、土地の持ち分は半分になるので固定資産税も下がります。それよりも建物の固定資産税は新築になることで、現在よりも上がることとなります。

A. 皆様が住戸を選ぶ検討段階で勉強会等を開催するのは可能です。タイミングを見て実施したいと思っております。今後税金等の目安についての資料を提供して参ります。

Q. 移転登記料の負担がゼロとなることはあるのか。

A. 登記費用は一律では無く、取得される住戸の面積により異なります。そのことを踏まえ、すべて建替え組合が負担するか、各個人の負担とするかは、皆さんで決めていくことになります。

Q. 権利関係の調査を行うとのことですが、所有者の方が亡くなっているが、相続の手続きがよくわからなくて登記はそのままにしている方がいるので、そういった方達への対応を管理組合で行って欲しい、相談に乗ってあげて欲しい。

A. 弁護士等に相談できるような機会を作りたいと思います。(清流294号 10ページ参照)

Q. 企画部会で3〜4年前に検討した資料を見直し、当時皆が何を求めていたのかを知ってほしい。それを確認した上で、全体会で、今後の方向性を話し合いたい。

A. 企画部会でも考えてみます。以前の資料も参考にしながら検討して参ります。

Q. 見学したマンションでは、駐車場の収入は管理費に充当しているとのことですが、修繕積立金が不足することはないのですか。

A. 萩中住宅の建替えでは、駐車場の収入は約60％を管理費に充当し、残り40％を修繕積立金に充当していたかと思います。また、機械式駐車場の台数を減らすことが、管理費・修繕費を安くする方法となります。

A. また、修繕積立金とは別に、入居時の一時金として修繕積立基金を1住戸当たり面積に応じて20〜30万円程度を徴収して第1回目の大規模修繕に対応する分譲マンションが一般的です。

　委員長より、次回の全体会は8月27日（月）に開催される。
　越智理事長より閉会の挨拶があり、全体会を終了した。